Jaarlijks worden de ramingen van de nog te realiseren inkomsten en uitgaven van de (grondexploitatie)projecten geactualiseerd om een solide basis voor de projectbegrotingen te verkrijgen. Maar projecten verlopen soms anders dan wat op enig moment als meest waarschijnlijke scenario wordt geacht. De risico's die zich bij grondexploitatieprojecten kunnen aandienen zijn verschillend van aard. Zo zijn er project specifieke risico's, programma risico’s maar ook systeemrisico's, zoals economische ontwikkelingen, die door de gemeente niet of nauwelijks te beïnvloeden zijn.
Dit jaar is, mede naar aanleiding van aanbevelingen in het BBV van juli 2019, opnieuw naar de verschillende risico's gekeken en dit heeft geresulteerd in een gewijzigde bepaling van het weerstandsvermogen.
In het BBV wordt een onderscheid gemaakt in het conjuncturele risico (marktrisico) en project specifieke risico's. Ook zijn de regels omtrent tussentijdse winstuitname aangescherpt vooral met betrekking tot het inrekenen van risico's.
Het bepalen van het risico op de projecten valt dus uiteen in twee onderdelen:
1. Het conjuncturele risico (marktrisico) is bepaald door een scenario berekening uit te voeren op basis van een "slecht-weer" scenario. Dit scenario gaat uit van:
- 3 jaar vertraging van het project door vraaguitval;
- een waarde daling van 10% van de grondopbrengsten binnen de looptijd van de projecten;
- 10% lagere kosten in verband met marktontwikkeling en bijstellen randvoorwaarden.
Over een looptijd van 8 jaar resulteert dit in een gemiddeld lagere opbrengstenstijging van 1,2% en 1,5% lagere kostenstijging.
2. De project specifieke risico's zijn bepaald door gebruik te maken van een checklist van mogelijke projectrisico’s aan de hand van de genoemde notitie van de Commissie BBV en het ‘Handboek Grondbeleid voor gemeenten’ van Deloitte. Hierbij zijn ook risico's opgenomen die samenhangen met mogelijke toekomstige (programmatische) aanpassingen waarover nog moet worden besloten door de raad.
Op basis van een inventarisatie per project en een waardering van de risico's door middel van kans en impact zijn de project specifieke risico's bepaald. Vervolgens is met Naris de omvang van het risico bepaald.
De risico's van het strategisch bezit (MVA) en de anterieure overeenkomsten zijn toegevoegd o.b.v. 10% van de boekwaarde c.q. 10% van de gemaakte kosten uit 2019.
Het risico en daarmee het benodigde weerstandsvermogen van het grondbedrijf komt daarmee op:
Weerstandscapaciteit grondbedrijf | |||
|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000 | FJP 2019 | FJP 2018 | |
Conjuncturele risico's (marktrisico) | 5.430 | ||
Project specifieke risico's | 11.470 | ||
Strategisch bezit (mva) | 1.480 | ||
Anterieure overeenkomsten | 130 | ||
Totaal risico's | 18.510 | ||
Af: zelfdragend risico's vermogen pos. grex. | -7.090 | ||
Benodigd weerstandscapaciteit grondbedrijf | 11.420 | 4.880 | |
BR grondexploitatie (=110% van weerst.capaciteit)) | 12.562 | 5.368 |
Overigens zal het weerstandsvermogen pas worden ingezet als beheersmaatregelen (bijvoorbeeld bezuinigingen) in de projecten zelf niet afdoende werken.
De benodigde weerstandscapaciteit in de FJP van 2019 komt uit op € 11,4 miljoen, een stijging van € 6,5 miljoen ten opzichte van het jaarverslag 2018. Dit is een gevolg van de gewijzigde BBV-spelregels. Daarnaast wordt, conform gemeentelijk beleid om robuuste buffers te hebben, een factor 1,1 gehanteerd bij de benodigde weerstandscapaciteit voor de bestemmingsreserve (BR) grondexploitatie. Deze komt daarmee uit op € 12,6 miljoen in de FJP 2019, een stijging met € 7,2 miljoen.
Weerstandsvermogen en scenario's
Om de uitkomsten van de risicoprofielen, en het gewenste weerstandsvermogen van € 11,4 miljoen, betekenis te geven en de noodzaak te onderstrepen van een weerstandsvermogen dat aansluit op het risicoprofiel van de gehele portefeuille schetsen we hieronder enkele extreme scenario’s.
In onderstaande tabel zijn de scenario's weergegeven en afgezet tegen het resultaat op netto contante waarde van de vastgestelde grondexploitaties per 1 januari 2020, inclusief de reeds getroffen voorzieningen bedraagt deze afgerond € 11 miljoen positief.
Scenario's grondbedrijf | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000.000 | ||||||
Scenario | Omschrijving | Effect op resultaat | Resultaat | |||
FJP 2019 | Basis | 0,0 | 10,5 | |||
Scenario 1 | Drie jaar vertraging | -3,4 | 7,1 | |||
Scenario 2 | Grondopbrengsten 10% lager | -15,0 | -4,5 | |||
Scenario 3 | Ontwikkeling staken | -66,1 | -55,6 | |||
- Scenario 1 geeft het effect weer als de geraamde opbrengsten met een vertraging van drie jaar gerealiseerd worden en de overige uitgangspunten gelijk blijven. Dit houdt in dat er drie jaar extra rentekosten (2,0%/jaar) worden berekend over de huidige boekwaarde;
- Scenario 2 geeft weer wat het effect op het basisresultaat grondexploitatie is van toekomstige grondopbrengsten als die 10% lager liggen dan nu aangenomen;
- Scenario 3 geeft weer welk financieel resultaat er volgt uit het staken van alle ontwikkelingen van de grondexploitatie projecten. Uitgangspunt voor dit scenario is dat de huidige boekwaarde van de grondexploitaties bij het staken van de ontwikkeling als verlies wordt genomen.