Algemeen
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de grondexploitaties op hoofdlijnen doorgenomen. In een vertrouwelijke bijlage (Financiële Jaarrapportage Projecten 2019) wordt per project nader ingegaan op de wijzigingen. Het resultaat van de grondexploitaties komt tot stand door de projecten te actualiseren/herzien op het gebied van kostenramingen, opbrengstenramingen en de fasering.
In de Najaarsrapportage is al aangegeven met welke parameters, die extern getoetst zijn, de herzieningen van de grondexploitaties uitgevoerd worden. De parameters voor de kosten- en opbrengstenstijgingen zijn beperkt gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Voor woningbouw in de vrije sector wordt uitgegaan van een stijging van 2,5% in 2020 en 2% in 2021 en 2022. Voor de overige opbrengstcategorieën worden lagere percentages aangehouden, variërend van 1% voor winkels tot 2% voor bedrijventerreinen. Bij de kostenstijgingen liggen de percentages tot en met 2022 tussen de 2,0% en 3,5%. Vanaf 2023 worden geen verschillen tussen de kosten- en opbrengstenstijging verwacht (beide 2%).
De rente is bij de herzieningen dit jaar niet aangepast ten opzichte van vorig jaar. De gemeente moet namelijk verplicht uitgaan van een gewogen marktrente. Op basis daarvan is in de gemeentebegroting de rekenrente voor het grondbedrijf wederom bepaald op 2%.
Jaarresultaat grondbedrijf 2019
Over 2019 is er een positief resultaat voor het grondbedrijf Arnhem van circa € 11,8 miljoen. Dit wordt als volgt gespecificeerd.
Resultaat grondbedrijf 2019 | |||
|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000 | Lasten | Baten | Totaal |
Afgesloten projecten | 0 | 230 | 230 |
Winstnemingen projecten | 0 | 7.680 | 7.680 |
Vastgestelde grondexploitaties | -94 | 0 | 94 |
Strategisch bezit (MVA) | 614 | 388 | -226 |
Voorstudies | -183 | 0 | 183 |
Overige kosten & opbrengsten | 2 | 0 | -2 |
Erfpachten | 412 | 4.281 | 3.869 |
Totaal resultaat Grondbedrijf voor bestemming | 751 | 12.579 | 11.828 |
De belangrijkste kosten- en opbrengstenposten worden hierna op hoofdlijnen nader toegelicht.
- Afgesloten projecten
In 2019 zijn er twee projecten afgesloten, namelijk Hoogstedelaan en Spijkerbroek. Voor beide projecten waren er in het verleden voorzieningen getroffen, een deel van totaal circa € 230.000 kan vrijvallen en levert daarmee een positief resultaat op voor het grondbedrijf.
- Tussentijdse winstneming vastgestelde grondexploitaties
Conform de BBV-spelregels en de daarop gebaseerde winstnemingsnotitie van de gemeente Arnhem vinden er over 2019 wederom een aantal winstnemingen in projecten plaats. Vooral bij Schuytgraaf vindt daardoor dit jaar een grote tussentijdse winstuitname plaats. De totale tussentijdse winstneming bedraagt € 7,68 miljoen. Bij de winstneming is nog wel duidelijk rekening gehouden met projectspecifieke risico's onder andere inzake de looptijd en het, investerings- en opbrengstenvolume in de toekomst van het project.
- Vastgestelde grondexploitaties - voorzieningen
Grondexploitaties waarop een verwacht financieel tekort zit, dienen vooraf te worden afgedekt. Dit wordt aangeduid als het voorzichtigheidsprincipe. Wanneer een grondexploitatie niet sluitend is, wordt voor het voorziene tekort een voorziening getroffen om de tekorten af te dekken.
Ten opzichte van vorig jaar zijn de totale voorzieningen met € 94.000 afgenomen. De voorziening voor Presikhaaf RIJC-west is met € 230.000 gedaald omdat de locatie ' Singravenlaan', die onderdeel uitmaakt van dit project voor een hoger bedrag is verkocht dan oorspronkelijk is opgenomen. De voorziening voor het project Gaardenhage is daarentegen met € 136.000 toegenomen onder andere door extra inzet om dit project beter te laten aansluiten bij de behoefte uit de markt (herontwikkeling).
- Strategisch bezit
De beheerslasten voor het strategisch bezit worden zoveel mogelijk gedekt door het tijdelijke bezit zo optimaal mogelijk te exploiteren. Dit levert voor 2019 een positief saldo op. Echter in 2019 hebben er ook taxaties plaatsgevonden van het strategisch bezit. Hieruit volgt dat bijna alle locaties een lagere boekwaarde hebben dan wat volgens de taxaties op basis van huidige bestemming de waarde zou zijn. Voor één locatie was dit niet het geval, de Oostlocaties nabij station Arnhem Zuid. Daar vindt dan ook een (verplichte) afboeking plaats van de boekwaarde naar de taxatiewaarde. Totaal zorgt de post Strategisch bezit voor negatief saldo in het jaarresultaat van circa € 225.000.
- Voorstudies en overige kosten grondexploitatie
Het totale batige saldo van deze categorieën bedraagt circa € 180.000. Belangrijkste reden hiervoor is dat voorstudiebudgetten terugvloeien van projecten die nu vastgesteld zijn (Coehoorn en Lorentz).
- Erfpachten
Het netto erfpachtresultaat heeft ook in 2019 wederom duidelijk bijgedragen aan het positieve resultaat van het grondbedrijf. Dit komt vooral door opbrengsten erfpachtcanon en (eenmalige) afkopen. Het resultaat is € 3,9 miljoen positief.